Uma visita ao escritório
Em 6 de março de 2026, a Dra. Priscila Seuling, assessora jurídica do Grupo Riviera, apresentou ao escritório um belo projeto: o La Buca Home Resort, em Campo Alegre/SC. Com clareza e domínio do contexto, relatou em detalhe:
Revelou também preocupações concretas:
A ausência de resultados em quatro anos de assessoria jurídica anterior.
O risco de que os passivos do controlador pudessem de alguma forma alcançar o novo empreendimento.
A necessidade de dar segurança registral a uma operação que já avança em cronograma comercial.
Cada item foi devidamente anotado e auditado por nossa equipe de especialistas em confronto com todos os dados disponíveis, levando a semanas de pré-análise qualificada que ora trazemos à exposição.
Quadro decisório
Visão consolidada do cenário atual e da rota proposta.
Tese do projeto
Resort serrano premium com componente hoteleiro de bandeira internacional. VGV projetado de R$ 1,2 bilhão, TIR estimada de 27% a.a. Formato validado pelo mercado de alto padrão brasileiro.
Pontos de atenção identificados
- Base matricial fragmentada
- Cadeia dominial com pontos críticos
- Licença ambiental com insuficiência para o BP projetado
- Desafio do isolamento patrimonial
- Estrutura societária a ser desenhada
Rota desenhada
Frente 1: Diagnóstico SICAI completo (5 eixos)
Frente 2: Regularização ambiental e negociação
Frente 3: Superação do passivo e jurimetria
Painel de risco
| Eixo | Criticidade | Tratável? | Dependência |
|---|---|---|---|
| Registral / Cadeia dominial | ● Alta | Sim | Localização de contratos + procuração herdeiros |
| Ambiental / LAI | ● Alta | Sim | Nova LAI + regularização RL |
| Passivo judicial | ● Alta | Condicionada | Acesso ao acervo + estratégia de equacionamento |
| Societário / SPE | ● Média | Sim | Estruturação pós-diagnóstico |
| Fiscal | ● Baixa | Sim | Certidões + CNIB |
O futuro vs os desafios atuais
Projeto promissor, hoje com desafios que demandam estratégia jurídica de superação.
| O futuro projetado | Condição atual | Consequência |
|---|---|---|
| 711 unidades habitacionais | Licença para 20 lotes | Nova LAI necessária |
| VGV R$ 1,2 bilhão | Base matricial fragmentada | Sem registro de incorporação |
| TIR 27% a.a. | Cadeia dominial incompleta | Risco de evicção |
| Resort com bandeira internacional | Histórico judicial do controlador | Requer isolamento patrimonial |
| Lançamento em 2027 | Sem estrutura societária de isolamento | Blindagem não verificada |
O La Buca - um projeto que depende do presente
Um projeto com fundamentos sólidos. O percurso até a viabilização passa por etapas que este documento detalha.
O La Buca Home Resort propõe um formato que o mercado brasileiro de alto padrão vem validando com força nos últimos anos: resort serrano com componente hoteleiro de bandeira internacional.
Trata-se de fato de um projeto de alto nível. Um futuro de qualidade de espaço urbano, moradia e sustentabilidade que dá gosto de ler e de viabilizar para acontecer.
O paralelo mais recente é o DoubleTree by Hilton Caracol Canela, inaugurado em 2025 no Rio Grande do Sul - mesmo conceito de resort serrano com bandeira Hilton, na mesma macrorregião.
A própria Hilton anunciou que planeja dobrar sua presença no Brasil até 2030, com pipeline de quase 30 hotéis. Santa Catarina concentra quatro das cinco cidades com o metro quadrado mais valorizado do país.
O Business Plan projeta 711 unidades distribuídas em tipologias complementares -hotel boutique, mansões, bangalôs, villages, SPA, convention center e área comercial -com VGV estimado em R$ 1,2 bilhão. Se as premissas se confirmarem, Campo Alegre se posiciona como destino de referência no eixo Curitiba-Joinville-Florianópolis.
Uma base territorial fragmentada
A unificação das matrículas é condição para o registro da incorporação.
O empreendimento se assenta sobre quatro matrículas registradas no Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de São Bento do Sul/SC.
| Matrícula | Área | Class. | Proprietário registral | Obs. |
|---|---|---|---|---|
| 22.819 | 217.613 m² | Rural | 3 herdeiros Cubas (partilha 2011) | Contém área de 25.057 m² negociada |
| 53.105 | 84.971 m² | Urbana | Lago da Serra Locação para Eventos S.A. | APP averbada |
| 53.107 | 67.790 m² | Urbana | Amplus Empreendimentos Ltda | Base da licença ambiental |
| 21.195 | - | - | - | Compensação ambiental |
A integração dessas matrículas é premissa do empreendimento. Cada uma tem proprietário distinto, classificação fundiária distinta (rural e urbana coexistem) e regime jurídico próprio.
A área de 25.057,11 m² destinada ao núcleo do projeto não possui matrícula própria - existe como porção física dentro da matrícula 22.819, sem desmembramento formal.
Em termos registrais, o terreno do empreendimento ainda não se apresenta como unidade íntegra - um terreno maduro e idôneo registralmente, apto a sustentar os atos de incorporação que o projeto exige.
A cadeia dominial e seus pontos críticos
Os dados advêm das informações matriciais repercutidas nas respectivas instâncias.
A matrícula 22.819 registra como proprietários três herdeiros da família Cubas desde a partilha de 2011. Esse é o dado público. Qualquer interessado que consulte o registro encontrará esses nomes - e apenas esses nomes.
Entre o registro e a realidade, porém, o terreno percorreu um caminho:
Evolução dos valores na cadeia
A mesma área de 25.057 m² foi negociada duas vezes. A redução de 56% entre as transmissões, em onze anos, é um dado que merece atenção.
Sobre a proximidade entre as partes
Gabriel Vitor Kulevicz (Valevit, elo 3) e Mariana de Matos Kulevicz (Lago da Serra, mat. 53.105) compartilham o sobrenome. O sobrenome Matos aparece entre confrontantes da matrícula 22.819 e no BP como integrantes da SPE via permuta. As transmissões na cadeia ocorreram entre partes com vínculos familiares e societários -investidor institucional que faça due diligence identificará essa configuração e fará perguntas.
O business plan demanda uma nova licença
A escala projetada no business plan demanda nova Licença Ambiental de Instalação.
O licenciamento ambiental do La Buca repousa sobre a Licença Ambiental de Instalação nº 2197/2026, emitida em 6 de março de 2026, tendo por objeto a matrícula 53.107. A licença autoriza a implantação de condomínio de lotes residenciais: 20 lotes em 40.180 m².
ETSA deficiente
O Parecer ASSJUR nº 49/2026 concluiu pela inadequação técnica: faixa de APP calculada por valor fixo (12m), não por trecho -contrário à legislação federal.
Risco sistêmico
Se o ETSA for definitivamente considerado deficiente, as licenças que se apoiaram nele ficam expostas a questionamento. A licença 2197/2026 é uma delas.
Reserva legal
4,45 hectares averbados sem coordenadas definidas, incidindo sobre a área nuclear de 25.057 m². Reclassificação depende do ETSA complementar.
O desafio do isolamento patrimonial
O equacionamento do histórico é parte do caminho para a viabilização do novo projeto.
O Grupo Riviera carrega, vinculado a empreendimento anterior, um passivo declarado da ordem de R$ 40 milhões.
Aproximadamente R$ 20 milhões em contingências fiscais. Outros R$ 20 milhões em demandas judiciais. Cerca de 100 processos no total.
A origem foi relatada, sob o sigilo de nossa banca, em reunião: o Riviera Collection, empreendimento em Balneário Camboriú, enfrentou problema estrutural de fundação durante a construção. A torre precisou de intervenção corretiva com o prédio já edificado.
O atraso resultante gerou inadimplemento contratual com os adquirentes, que se desdobrou nas ações judiciais hoje em curso.
Trata-se de uma situação que não é incomum na incorporação de médio e grande porte. Problemas de obra geram atraso, atraso gera ação judicial, e o volume de processos cresce proporcionalmente ao número de unidades vendidas.
O que importa para o La Buca não é o passivo em si, mas a relação entre esse passivo e a nova operação. Essa relação merece atenção por três razões.
Primeira: a alienação de bens e a dívida ativa
Quando um contribuinte possui débito inscrito em dívida ativa, a legislação tributária presume como fraudulenta qualquer alienação de bens realizada a partir da inscrição.
Essa presunção é absoluta. Não admite prova em contrário. A boa-fé do adquirente é irrelevante.
Com um passivo fiscal declarado de R$ 20 milhões, a probabilidade de que existam inscrições em dívida ativa é significativa (art. 185 do Código Tributário Nacional).
Foram obtidas certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais do controlador e das pessoas jurídicas na cadeia?
Foi realizada estruturação de blindagem entre as entidades do grupo?
Segunda: a indisponibilidade de bens
Foi mencionado em reunião que a matrícula do Riviera Collection já possui registro de indisponibilidade.
CNIB - Central Nacional de Indisponibilidade de Bens
Opera por CPF e CNPJ, não apenas por matrícula. Uma ordem vinculada ao controlador pode contaminar qualquer imóvel onde esse CPF figure.
Isso significa que uma ordem de indisponibilidade direcionada ao controlador pode alcançar bens registrados em nome de qualquer entidade vinculada - inclusive as que integram a cadeia dominial do La Buca.
Recomenda-se auditoria completa sobre as titularidades das matrículas 22.819, 53.105 e 53.107, CPFs e CNPJs dos tabulares e sucessores, antecessores (CNIB).
Terceira: o isolamento societário
O controlador do novo empreendimento é o mesmo que responde pelo passivo anterior.
Parece inevitável - e de evidente recomendação - que se avalie a capacidade da estrutura societária proposta de isolar o La Buca dos riscos já materializados.
A desconsideração da personalidade jurídica (art. 50 do Código Civil) não é hipótese remota em contextos de passivo dessa magnitude.
Separar passado e futuro
Existem instrumentos para essa separação. O diagnóstico define o melhor caminho.
O passivo do Riviera Collection não precisa ser tratado como fatalidade. Existem instrumentos para equacioná-lo - e equacioná-lo é pré-condição para que o La Buca avance com segurança.
Composição extrajudicial em escala
Mesma causa de pedir, valores proporcionais. Política uniforme de acordos: deságio, parcelamento, prazo. Taxa de adesão tende a ser expressiva.
Individualização de matrículas
Destravar unidades não atingidas por penhora. Fato novo na negociação: entregar ao adquirente o que foi originalmente prometido.
Cessão de crédito + BATNA
Mudança de stakeholder na mesa provoca nova disposição. Quando o BATNA (Harvard) de todos melhora, o acordo se torna provável.
Reestruturação societária
Separação formal entre Riviera "anterior" (passivo) e Riviera "nova" (La Buca). Barreiras jurídicas efetivas com antecedência e transparência.
As projeções e suas premissas
Estas são projeções que refletem o potencial do projeto. É este percurso que constitui o objeto da proposta a seguir.
| Indicador | Projetado | Premissa implícita |
|---|---|---|
| VGV | R$ 1,2 bilhão | 711 unidades comercializadas |
| Lucro | R$ 500 milhões | Margem de ~42% |
| Equity | R$ 35 milhões | 15% da SPE, valuation ~R$ 233M |
| TIR | 27% a.a. | Sobre capital investido |
| Payback | 5-6 anos | A partir do lançamento |
São projeções que refletem o potencial do projeto. A pergunta que se coloca, à luz do que foi analisado, diz respeito às condições prévias para que esses números se materializem:
Nenhuma dessas observações invalida o projeto. O La Buca tem fundamentos sólidos. O que se observa é que entre o projeto e sua viabilização existe um percurso técnico-jurídico que precisa ser dimensionado, orçado e incorporado ao planejamento.
É esse percurso que constitui o objeto da proposta a seguir.
Nosso trabalho é resolver situações como essa
As trilhas de risco identificadas demonstram a necessidade de atuação coordenada em frentes autônomas. Organizamos, após meticulosa auditoria e análise cruzada de todas as informações e topografia jurídica, um cardápio ideal para a superação dos obstáculos.
Frente 1 - Diagnóstico SICAI
Due diligence completa pelos cinco eixos do SICAI, com o objetivo de entregar ao controlador um mapa preciso de onde o projeto está, o que o separa da viabilização, e qual a rota mais eficiente.
Levantamento integral da cadeia dominial, localização dos contratos faltantes e conferência de área
Obtenção de certidões negativas de todos os envolvidos e consulta de indisponibilidades sobre as quatro matrículas
Análise do licenciamento ambiental, ETSA complementar, confrontação com a reserva legal e condicionantes da licença vigente
Mapeamento da posição dos proprietários registrais (herdeiros Cubas) e avaliação de condições para regularização pelo empreendedor
Mapeamento societário das PJs na cadeia e análise da estrutura da SPE
Frente 2 - Regularização ambiental e negociação
Frente operacional imediata, em paralelo ao diagnóstico, atendendo à urgência identificada pela assessoria do empreendimento.
Negociação com os proprietários registrais da matrícula 22.819 para obtenção de procuração
Interlocução direta com a Secretaria de Meio Ambiente de Campo Alegre e articulação com o MP/SC
Gestão da reserva legal -relocação/retificação com definição de coordenadas
Acompanhamento das condicionantes da LAI 2197/2026 (PRAD, SINAFLOR, compensação)
O que vem depois -condicionado ao diagnóstico
A auditoria vai revelar com precisão o escopo do trabalho seguinte. O que já se pode antecipar como objetivos:
Reconstituição e registro integral da cadeia dominial
Desmembramento da área nuclear com matrícula própria
Equacionamento do passivo por composição, individualização e cessão estratégica
Blindagem societária entre a operação anterior e o La Buca
Integração das matrículas em estrutura apta à incorporação, financiamento e comercialização
Assessoria estratégica contínua durante a fase de desenvolvimento
Forma, prazo e investimento de cada objetivo serão definidos com base nos achados do diagnóstico.
Investimento
Três frentes independentes, cada uma ativada no momento adequado.
A proposta contempla três instrumentos independentes, que podem ser contratados simultaneamente:
Diagnóstico SICAI
Due diligence completa pelos cinco eixos do SICAI
- Equipe sênior dedicada
- Diligências nos 5 eixos SICAI
- Obtenção de certidões
- Relatório 3V + Parecer go/no-go
- Reunião de apresentação
Regularização ambiental
Frente operacional imediata com remuneração por resultado
- Negociação com proprietários registrais
- Interlocução com Secretaria de Meio Ambiente
- Gestão da reserva legal
- Acompanhamento condicionantes LAI
| Fixo | R$ 45.000 | Na contratação |
| Êxito 1 | R$ 35.000 | Procuração obtida |
| Êxito 2 | R$ 45.000 | RL regularizada e averbada |
Auditoria processual e estratégia de superação do passivo
Jurimetria aplicada ao acervo de ~100 ações do empreendimento anterior
- Extração de dados fáticos, técnicos e processuais de cada demanda
- Classificação por perfil de ação, faixa de valor e estágio
- Qualificação do perfil do cliente-adquirente em cada processo
- Estratégia de desfecho: registro, juízo de execução e BATNA
- Dashboard de contingências atualizável
- Plano de reversão do passivo com rotas, metas e cronograma
Cada instrumento é independente e pode ser contratado separadamente. Êxitos devidos conforme entrega efetiva dos marcos.
Caminho recomendado
Instrumento 1 imediato (diagnóstico completo) → Instrumento 2 em paralelo (regularização ambiental já pode começar) → Instrumento 3 condicionado ao acesso ao acervo processual do controlador.
Próximo passo
Propõe-se reunião com o controlador para apresentação dos achados preliminares e alinhamento sobre o início do diagnóstico. O escritório se coloca à disposição para agendar no formato e data mais convenientes.
O escritório
Bernardo Chezzi
Sócio Fundador | Coordenador do Master em DD Imobiliária
Mestre em Direito pela FGV-SP. Professor e coordenador dos programas de especialização da Faculdade Baiana de Direito.
Autor da obra "Condomínio de Lotes" (Quartier Latin, 2ª ed.) e coautor de "O Novo Marco das Garantias" (3ª ed.). Ambas referências no mercado imobiliário brasileiro.
Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Consultor jurídico da CBIC e da ABRAINC. Integrante do Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário (FDI). Assessor jurídico nacional dos Registros de Imóveis brasileiros junto ao ONR - tem a alegria de assessorar nacionalmente os cartórios de imóveis do Brasil.
Convidado para integrar o grupo de notáveis do IMk-5 na criação do Sistema Eletrônico dos Registros de Imóveis (SREI). Relator de provimentos junto ao Conselho Consultivo do CNJ. Atuou na redação de leis nacionais (Lei 14.382, 14.711, Provimento 150, entre outros).
Instituto Brasileiro de
Direito Imobiliário
Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário junto ao Conselho Nacional de Justiça
SICAI - Sistema Chezzi de Análise e Inteligência
Chezzi é autor e desenvolvedor do Método SICAI de análise de imóveis, criado em 2015 após especialização em Auditoria. O método opera como leitura sistêmica do imóvel enquanto nó jurídico - cruzando riscos entre cinco dimensões: registral, processual, fiscal, ambiental e societária.
Produto final: Relatório 3V (Visão, Viabilidade, Vetores), entregue em três camadas - executiva, estratégica e técnico-jurídica.
O SICAI é a metodologia oficial adotada pela maior instância do mercado imobiliário brasileiro. É ensinada no Master em Due Diligence Imobiliária, programa de formação executiva realizado em parceria com a CBIC e a ABRAINC, com turmas que já formaram profissionais de incorporadoras, fundos imobiliários, registradores e notários de todo o país.
Orientação Tech First
Todos os advogados do escritório são fluentes em tecnologia como linguagem de trabalho. Foram anos de investimento contínuo em qualificação de uma equipe que pensa direito de excelência com a maior inteligência disponível.
Parceiro de toda a rede de infraestrutura digital do ONR. Colaboração com o governo federal na criação do SREI.
Partiu daqui do escritório
Leis nacionais que mudaram o setor imobiliário brasileiro:
- ◆Lei 14.711 - Novo Marco das Garantias. Acreditamos que o financiamento imobiliário acessível é o melhor mecanismo de universalização de um bom teto.
- ◆Lei 14.382 - Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos.
- ◆Lei 14.620 - Minha Casa Minha Vida remasterizado.
- ◆Leis municipais que fizeram a diferença na vida de milhares de pessoas.
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